Quem empreende sabe que o ambiente de negócios no Brasil é dos mais hostis. Não bastassem as dificuldades próprias de um País em desenvolvimento – população com poder de compra reduzido, diferenças regionais gritantes, entre outras – os obstáculos não são poucos: burocracia excessiva, tributos em demasia, falta de estrutura e outros notabilizados. Esses são fatores que afetam – e prejudicam – praticamente a todos. Mas há casos específicos nos quais as complicações são ainda maiores. Exemplar é a situação dos proprietários de hotéis em áreas litorâneas.
Nessa caso, o que poderia ser um diferencial – a proximidade com a imensa e bela costa brasileira, com suas paisagens deslumbrantes – muitas vezes se torna fonte de problemas. Hotéis em áreas lindeiras ao mar, a rios ou a lagoas sofrem com o excessivo aumento das taxas de ocupação que incidem nas áreas consideradas terrenos de marinha. O aumento desses valores,de forma abusiva, bem superior aos níveis inflacionários, vem ocorrendo com freqüência a partir de 2008 e corroem os ganhos dos empresários, diminuindo sua capacidade de gerar empregos e investir em melhorias que atraiam mais turistas, o que fortaleceria essa importante atividade econômica.
Por todo o litoral brasileiro – e mais sensivelmente em áreas como a costa catarinense, especialmente no entorno de Florianópolis, e as regiões de Ilhabela, Angra dos Reis e Paraty – é sabido que os foros, laudêmios e demais cobranças promovidos pela Secretaria do Patrimonio da União, SPU, nos imóveis que ocupam terrenos de marinha, são instrumentos que inibem maiores investimentos, afugentando empresários, muitas vezes endividados, cadastrados no rol dos inadimplentes.
A melhor solução não é o pagamento dessas taxas exorbitantes. Nem a discussão da desproporcionalidade desses valores injustos que lhes são apresentados. A saída mais racional é a impuganação judicial dessa classificação, de forma a obter sentença descaracterizando a condição de terreno de marinha e assim a legitimidade das cobranças por parte da União.
A Justiça tem repetidamente concedido aos empresários que contestam essa condição, sentenças favoráveis que excluem hotéis, pousadas, resortes, marinas clubes náuticos do patrimônio da União, embasados nos equívocos das medições promovidas administrativamente.
A definição do que seja área de marinha tem por base medida aleatória – 33 metros margem a dentro – a partir da preamar média
no ano de 1831. O local da preamar daquele ano em um litoral em constante transformação nem sempre é fácil localizar e os Tribunais Superiores tem confirmado tais sentenças.
Há alguns anos o Judiciário, respaldado por perícias abalizadas tem decidido contrariamente aos interesses da União, garantindo o direito de propriedade aos particulares e impedindo qualquer cobrança sobre esses imóveis, por exclui-los da condição de terreno de marinha.
Ao corrigir o equívoco, ao longo dos últimos anos o Poder Judiciário tem, a par de proteger judicialmente o direito de propriedade, promovido justiça social, permitindo que se explore economicamente imóveis situados ao longo da orla costeira.
Enfim, atualmente diante das posições intransigentes da União, com cobranças absurdas pela ocupação de imóveis assim localizados, a impugnação judicial é o caminho viável para a paz social dos empreendedores. Especialmente agora que a SPU está concluindo as demarcações dos imóveis costeiros.
Roberto J Pugliese – Advogado
pugliese@pugliesegomes.com.br
Diretor de Opinião – ACIF Regional Sul
Consultor da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos OAB